2028년 종부세 바뀐다｜부부 공동명의 1주택도 다주택자와 같은 기준 적용

2026년 세제개편안대로 확정되면 2028년부터 특례를 적용하지 않은 부부 공동명의 1주택은 다주택자와 같은 80% 공정시장가액비율을 적용받습니다. 공동명의 1주택을 사실상 다주택자 기준으로 계산한다는 비판이 나오는 이유입니다.

그러나 세법상 주택 수가 모든 영역에서 다주택으로 바뀌는 것은 아닙니다. 이번 변화의 정확한 대상은 종합부동산세 과세표준 계산에 쓰는 공정시장가액비율입니다.

공정시장가액비율은 60%→70%→80%

한국경제가 정부 관계자 설명을 토대로 전한 일정은 다음과 같습니다.

적용 시점1세대 1주택자그 밖의 소유자

2026년 현재	60%	60%
2027년 계획	70%	70%
2028년 계획	70%	80%

부부 공동명의 1주택은 특례를 적용하지 않으면 배우자별 인별 과세가 이뤄집니다. 이 계산 경로는 종부세법상 1세대 1주택자 계산과 다르기 때문에, 정부안에서는 2028년 ‘그 밖의 소유자’의 80% 비율을 적용받는다는 설명입니다.

집 한 채가 법적으로 다주택이 되는가

아닙니다. “다주택자와 같은 기준”은 이번 종부세 공정시장가액비율에 관한 표현입니다.

• 적용되는 것: 종부세 일반 계산의 공정시장가액비율 80%
• 자동으로 바뀐다고 볼 수 없는 것: 양도세·취득세·재산세를 포함한 모든 세목의 주택 수 판정

따라서 강한 제목은 가능하지만 본문에서는 “다주택자와 같은 80% 비율”이라고 범위를 밝혀야 합니다.

공동명의 1주택자 특례와 비교해야 한다

현행 종합부동산세법 제10조의2는 일정 요건을 충족한 공동명의 1주택자가 신청하면 1세대 1주택자로 보아 계산하는 특례를 둡니다.

항목일반 인별 과세공동명의 1주택자 특례

납세의무	배우자별 지분 기준	합의한 배우자 1명
현행 기본공제	배우자 각각 9억원	12억원
고령자·장기보유 세액공제	없음	요건 충족 시 가능
2028년 확인 포인트	80% 적용 여부	특례 존치·비율·공제 한도

특례가 항상 유리한 것은 아닙니다. 공시가격이 기본공제 구간에 가까운지, 지분이 어떻게 나뉘는지, 납세의무자의 연령과 보유기간이 어떤지에 따라 결과가 달라집니다.

정부안과 확정 법령은 아직 다르다

정부는 2026년 세제개편안을 발표했지만, 8월 9일 현재 여당과 정부의 조율이 진행 중입니다. 경제부총리도 실거주하지 못한 합리적 사유 등에 대해 시행령상 보완 가능성을 언급했습니다.

그러므로 현재 결론은 다음처럼 표현하는 것이 정확합니다.

2026년 세제개편안대로 최종 확정될 경우, 2028년부터 특례 미적용 부부 공동명의 1주택에 종부세 일반 계산상 80% 공정시장가액비율이 적용된다.

지금 확인할 것

1. 국회 제출 법안과 최종 통과 조문
2. 2027년 과세기준일 전에 공포될 시행령 비율
3. 공동명의 1주택자 특례의 존치와 신고 요건
4. 고령자·장기보유 세액공제의 한도와 예외
5. 일반 과세와 특례를 비교한 개인별 세액 시뮬레이션

명의 변경은 종부세 하나만 보고 결정할 문제가 아닙니다. 증여세, 취득세, 양도소득세까지 영향을 받을 수 있으므로 최종 규정과 개인별 계산을 확인한 뒤 판단해야 합니다.

이 글은 2026년 8월 9일 기준의 일반 정보이며 개별 세무 자문이 아닙니다.

확인 자료

• 한국경제: 부부 공동명의 1주택자, 종부세 산정 시 다주택자
• 한국경제: 민주당 세제개편안 8월 말 정리·당정 조율
• 한국경제: 구윤철 부총리, 세제개편안 보완 시사
• 법제처: 종합부동산세법 제10조의2
• 법제처: 종합부동산세법 시행령 제5조의2
• 국세청: 공동명의 1주택자 과세특례